En consultant le site du ministere du logement (L’article 55 de la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU), mode d’emploi | Ministère de la Transition écologique (ecologie.gouv.fr)), on constate que:
- En 2020, 2091 communes françaises sont soumises à l’article 55 de la loi SRU
- Parmi ces communes, 224 sont exemptées
- 1100 des communes non exemptées ne respectent pas les prescriptions de la loi SRU
- Parmi ces 1100 communes, 631 sont « prélevées » par l’état pour un montant total de 85,4 millions d’euros (soit 135.340€ par commune en moyenne)
Nous avons vu dans l’article précédant qu’en Essonne, en 2021, 80 communes sont concernées par l’article 55 de la loi SRU et que 3 communes parmi ces 80 sont exemptées (Champlan, Paray Vieille Poste et Wissous).
Quelles sont les conditions pour exempter une commune de l’obligation des 25% de logements sociaux?
Il faut que la commune soit dans la liste des communes exemptées fixée par décret pour 3 années. La période actuelle courre de 2020, 2021 et 2022 (décret n°2019-577 du 30 décembre 2019)
Dans cette liste, figurent des communes pour 3 raisons possibles:
- Insuffisante connexion aux bassin d’emploi
- faible tension dans l’unité urbaine
- constructibilité contrainte de plus de la moitié du territoire urbanisé de la commune
Les critères sont fixés dans l’article R302-14 du code de la construction et de l’habitat.
On peut y comprendre que les 3 communes déjà exemptées en Essonne le sont pour la 3ème raison possible. Elles sont en effet exposées au bruit de l’aéroport d’Orly et sont très probablement peu « constructibles ».
L’insuffisance de la connexion aux bassin d’emploi ne concerne que les unités urbaines de moins de 30.000 habitants. La CCVE est largement au dessus de ce seuil. Elle ne sera donc pas concernée par ce type d’exemption.
Mais qu’en est-il de la « tension » de la demande de logements?
Il s’agit de calculer le rapport entre le nombre de demandes de logements sociaux et le nombre d’emménagements selon les chiffres du système national de demande de logements sociaux. Ces chiffres sont consultables sur le site des demandes de logements sociaux.
La loi égalité et Citoyenneté a fixé le seuil de tension sur les logements sociaux pour déterminer si les communes soumises aux prescriptions SRU doivent réaliser 20 ou 25% de logements sociaux. Ce seuil es fixé à 4. (voir le Décret n° 2020-1006 du 6 août 2020 fixant les valeurs des ratios permettant de déterminer la liste des agglomérations, des établissements publics de coopération intercommunale et des communes mentionnés au II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation – Légifrance (legifrance.gouv.fr))
Parmi les communes de la CCVE (Mennecy, Ormoy, Fontenay le Vicomte, et maintenant Ballancourt, Itteville et La Ferté Alais), seules Ormoy et La Ferté Alais sont au dessus de ce seuil et donc soumises à une obligation de 25% de logements sociaux.
C’est encore à confirmer pour Ormoy où beaucoup de logements sociaux ont été livrés en 2021 dans la ZAC de la Plaine Saint Jacques.
Les autres communes « SRU » de la CCVE,(Mennecy, Ballancourt, Itteville, Fontenay Le Vicomte) ne seraient donc soumises qu’à 20% de logements sociaux. (c’est à vérifier avec les chiffres 2020 et 2021 qui ne sont pas encore en ligne).
Il faudrait aussi connaître le nombre d’emménagements hors mutations internes dans chaque commune, mais ce n’est pas en ligne.
On comprend au moins qu’on ne peut pas dire qu’il faut faire 25% de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants hors unité urbaine de Paris et de plus de 1500 habitants dans cette unité urbaine. Selon la tension sur le parc de logements sociaux, ce ratio peut être de 20% seulement.
Cela introduit une différence considérable sur le nombre de logements sociaux à créer, en particulier à Mennecy, Ballancourt et Itteville.
